城市更新，这个关乎每座城市面容与每位居民生活品质的宏大工程，正以前所未有的速度在全国铺开。但一个无法回避的核心问题是：这场涉及老旧小区改造、城中村焕新、地下管网（885692）升级的浩大行动，动辄万亿级别的资金需求，究竟从何而来？答案并非单一，一个由中央财政领衔，地方专项债、金融信贷、社会资本乃至居民出资共同构成的多元化“资金拼盘”格局已然成型，且正在“十五五”规划的开局之年展现出惊人的资金动员能力。

据中指研究院数据，在顶层设计层面，今年发布的《城市更新“十五五”规划》已明确要“构建可持续的城市建设运营投融资体系”，为资金筹集指明了方向。而中央财政，无疑扮演着整个资金体系中“压舱石”和“风向标”的角色。其投入力度在2026年达到了一个前所未有的高度。中指研究院数据显示，仅中央预算内投资这一项，2026年安排用于城市更新的资金规模就高达970亿元，相较于2025年的800亿元，增幅达到了21.3%，资金规模跃上了新台阶。这笔钱精准地投向了城镇老旧小区改造、城市危旧房改造及公共服务设施完善等公益性基础项目，预计将惠及约800万户居民，成为撬动地方投资的“先遣队”。

除了直接的预算内投资，中央财政的支持形式多样且覆盖面极广。一方面，通过城镇保障性安居工程补助资金，2026年预计将有超过400亿元的资金注入城中村改造、老旧小区改造等领域。据中指研究院监测，2025年全国保障性安居工程补助资金预算中，涉及城市更新的部分就占到了按任务量分配资金的71%，四川、湖北、广东等省份获得的支持力度位居前列。另一方面，中央财政还通过竞争性评选，对入选“中央财政支持实施城市更新行动”的城市给予定额补助，2024年至2026年三年间累计支持的50座城市，在2026年一年就将获得超过160亿元的补助资金，形成了全国性的示范带动效应。

更具战略意义的是超长期特别国债的介入。中指研究院数据显示，2026年安排用于城市地下管网（885692）建设改造的超长期特别国债资金达到1600亿元，比2025年增加了250亿元。这笔资金聚焦于城市燃气、排水、供水等“里子工程”，旨在加快补齐城市防灾减灾能力和综合承载能力的短板，是中央强化逆周期（883436）调节、支持“两重”建设的关键落子。将这三者相加，2026年仅中央预算内投资和超长期特别国债这两项，用于城市更新的资金合计就已达到2570亿元，若再算上补助资金，中央财政的年度支持力度轻松突破3100亿元大关，其“压舱石”作用显露无疑。

中央资金起到了引领和杠杆作用，而真正撑起城市更新资金规模半边天的，则是地方政府专项债。据中指研究院数据，凭借其规模大、成本低、覆盖广的优势，地方政府专项债已成为各地推进城市更新最倚重的常规资金来源。2024年和2025年，全国城市更新相关专项债的发行规模均保持在3500亿元以上。进入2026年，尽管上半年发行总额约1800亿元，同比略有下降，但其中城中村改造相关专项债的表现尤为抢眼，接近800亿元，已达到去年全年的66%，同比增长了34%。从地域分布看，北京以约380亿元的发行额高居榜首，山东、广东、河北、河南、四川等省份的发行规模也均超过了百亿元，显示出专项债在支持地方城市更新项目中的普遍性和重要性。 ebc中国官网 外汇 CFD交易平台

财政资金和专项债解决了公益性和基础性项目的资金难题，但对于那些体量巨大、具备一定商业属性的更新项目，金融信贷资金的介入则是项目能否成功落地的关键“杠杆”。据中指研究院监测，以国家开发银行为代表的政策性金融机构，在这一领域发挥着不可替代的主力军作用。2025年，国开行全年向城市更新领域发放贷款高达7863亿元，重点支持了城镇老旧小区整治、老旧厂区及城中村改造等。特别是在城中村改造专项借款方面，2024年国开行就发放了3817亿元，支持了723个项目，截至2025年8月末，“十四五”期间累计发放额已近万亿元。随着“十五五”规划的落地，国开行明确表示将加大项目开发储备力度，其贷款投放有望保持强劲势头，有效弥补财政资金无法覆盖的庞大资金缺口。

与此同时，商业性金融的参与也日益深入。多家国有大行已将城市更新列为战略性信贷投放方向，并针对不同类型的更新项目，如城中村征迁安置、低效商业楼宇改造等，开发出分层适配的信贷产品。银团贷款模式也被广泛应用于连片片区更新等超大规模项目，有效分散了风险。据中指研究院数据，一个多层次、广覆盖的金融信贷支持体系正在加速构建。

更值得关注的是，创新融资工具开始登上舞台，为城市更新的长期资金循环探索新路径。中指研究院数据显示，随着《城市更新“十五五”规划》明确支持符合条件的项目发行REITs产品，2025年底，国家发改委首次将城市更新设施作为独立的行业门类纳入公募REITs发行范围。2025年初，全国首单城市更新属性公募REIT——华夏金隅智造工场REIT的成功上市，以及后续更多“城市更新+科创”组合产品的涌现，标志着社会资本参与城市更新存量资产盘活的通道正在拓宽。未来，随着审核流程优化和配套政策完善，城市更新公募REITs的扩容将指日可待。

综上所述，2026年的城市更新，早已不再是单一依赖财政拨款的“独角戏”，而是一场汇聚了中央预算资金、超长期特别国债、地方专项债、政策性及商业性金融信贷，乃至创新REITs工具的“大合唱”。据中指研究院判断，这个规模庞大、渠道多元的资金拼盘，不仅为“十五五”时期城市更新的攻坚战役备足了“弹药”，也为身处转型期的房地产（881153）及相关企业，打开了一个通往“开发+运营+城市服务”新模式的黄金窗口。谁能够深刻理解并善用这些资金渠道，谁就能在这场存量焕新的时代浪潮中占据先机。